“王炸”、“核弹级颠覆”、“太师椅”、“绝版”……最近济南东部有一个楼盘，频频吸引济南购房者的视线，也有很多购房者咨询我们，这究竟是一个什么样的项目？

该项目目前市场上客观解读较少，济南楼市参考最近实地探访了这个项目——绿地御山台。这个被吹爆的项目到底怎么样？是否值得购买，今天龙哥和大家一起客观分析一下。

市场上有很多关于该楼盘的文章，但我们想给大家看点不一样的，结合周边的形势，今天参考君站在购房者的角度为大家解读。不捧不吹，非礼勿喷。

NO.1｜壹

继绿地IFC之后，绿地又一个所谓的高端楼盘

济南多山，济南豪宅偏爱靠山，这几年济南靠山豪宅不断涌现。

从唐冶的围子山西侧的万科翡翠山语、远洋天著春秋、龙湖景粼原著，到围子山北麓的万科如园、金茂墅、中海云麓公馆、望岳府，再到围子山南边的彩石中铁城、希思庄园、东山府，再往市里走，小汉峪有泰禾院子、舜山府、金科博翠山、保利和光山语，大汉峪的绿城玉兰花园四期，再迈过一座山头，龙洞靠山的恒大龙奥御苑、大华紫郡，再往西南看，公元九里、鲁能麓府以及后续新地块、中南樾府、玖岭南山……

这么多靠山豪宅，多数都是南边靠山，东边、西边靠山，能都实现北侧靠山的住宅项目还是比较少的，当年的华润仰山算是一个，很多人对北靠山的位置很钟情，大概源自“太师椅”的风水说法。

今天要分析的楼盘——绿地御山台，是一个北靠山的项目，这一点在现在的济南比较难的，当然我们看到，围子山南侧的地块基本都满足这样的条件。

绿地是年1月9日拿地，总面积达.5亩，住宅和商业构成了整个项目。A-1地块位于经十东路南侧，原力诺南区项目，中铁城附近，属于济南自贸区范围内，属于商务金融用地，将来建设为绿地全贸港。

B地块位于经十东路北侧，原力诺北区项目，属于住宅用地，这就是绿地御山台的前身。

根据绿地当时拿地的成交纪录，B地块，原力诺北区，规划为住宅用地，约.4亩，地上容积率1.2，楼面价元/㎡。周边目前在售中铁城、观山壹号院、融创东山府等等。

虽然楼面看起来不算太高，但挂牌条件比较苛刻。

挂牌条件：

①TDGP12C号宗地位于济南自贸区范围内，济南市拟在该地块建设全球贸易港项目。该地块内须建设地上建筑面积不少于7万平方米的贸易港及3万平米的四星级酒店，建成后竞得人须整体自持运营20年；

②竞得人须引入具有运营全球进出口贸易港资质的公司进行运营；

③竞得人须提供与8家以上进驻贸易港的国外品牌企业签订的贸易合作协议；

④竞得人须提供不少于20万平方米会展中心的竣工备案证明；

⑤竞得人须提供不少于10万平方米自持酒店建筑面积的产权证明。

绿地拿下之后，进展迅速，今年年初拿地，上周末绿地御山台营销中心开放，工地早已开动，不得不说，动作迅速。

这是绿地继CBD绿地ifc之后的又一个所谓的高端项目。当然绿地在济南有没有高端住宅，还不太好说，毕竟这个开发商在济南口碑一般，CBD的绿地ifc品质不敢恭维。

NO.2｜贰

御山台到底怎么样？优点和敏感点分析

首先看位置，绿地御山台位于济南青年政治学院东临，经十东路以北约米，围子山南侧，环境不错，对面就是中铁城，这边属于自贸区范围内，正处在大规模开发的初期。但也应该清楚看到周边环境的现状，市政配套不成熟，别的不说，仅仅是市政供暖这方面，熟悉这边的朋友应该知道，目前周边很多小区不在济南集中供热范围内。

像之前的龙山希思庄园、蟠龙花园等别墅同样无法市政供热。

目前片区内，基本都是以小高，洋房，别墅为主，整体去化比较困难，中铁城去年一年销售情况十分不理想，可以用惨不忍睹来形容，以至于现在接近现房销售。东山府、中铁城、旅游路金茂府、希思庄园、御山台，今年3月份，龙湖在济南市委党校东校旁边拿下一宗低密用地，这边将来竞争态势将更加激烈。

绿地御山台项目产品规划4层叠墅和11层洋房居住区，社区容积率1.2，首期产品在整个项目的西侧，如下图所示，包含-平方米11层产品和-平方叠墅。

整体上看，首开的地块在整个地块里属于一般的位置，左右两侧不临山，都有市政道路，只有北侧叠墅区靠山，A-9/A-12东侧建筑为商业，这一点可能会影响居住体验，选择的时候，尽量避开。

单纯从环境上说，这边的环境不错，特别是地块东部，环境各更加静谧，但这种太师椅的风水说法，仁者见仁智者见智。

需要注意的是，尽管容积率为1.2，一期首开的11层产品里，基本每栋楼都有一定的采光不足的居住公寓，这一点需要注意。

户型设计存在一定亮点，但实际交付的时候是什么情况，还是需要留给时间验证，毕竟当年绿地IFC第一期宣传的也很高大上，但实际交付令业主不满意。

下面是户型4室两厅两卫，转角阳台是亮点。

下面的户型是的3室两厅两卫。

绿地御山台上叠平米，下叠平米。作为叠墅来说，现在大面宽的叠墅越来越受欢迎，绿地御山台的面宽不错，但不是片区内唯一，还有很多同类型的产品可以对比。

下图为平米的下叠户型：

一层带院：

二层：

地下空间：

由于目前绿地御山台的价格还没有公布，我们无法分析其性价比是否值得购买，周边同类产品较多，可多多对比，万科翡翠山语宽墅、万科如园、东山府、旅游路金茂府、希思庄园、金茂墅、云麓公馆等。

NO.3｜叁

御山台暂时不在市集中供热范围内

短期内需要烧锅炉供热

前面提到了，目前彩石周边很多社区市政配套尚不齐全，短期内无法市集中供热。关于这一点，可能很多

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